前回、管理業に触れたときにでてきました。サブリースについて説明していきます。
前回の内容はこちら↓
サブリースとは借り上げです。
本来、不動産業は大家さんの物件と入居したい人をマッチさせ仲介することによって仲介手数料をいただく仲介業ですが、サブリース業者は物件を業者が借ります。といっても不動産業者の従業員を住ませるために借りるわけではありません。
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大家さんは入居者が入れば家賃をゲットできますが入居者がいない期間はゲットできません。
そこで業者が家賃より安く大家さんから(未入居の間も含め)部屋を借り、借りたい人を入居させ家賃をもらいます。
つまり、「入居者からの家賃-大家さんへの家賃＝サブリース業者の収入」ということです。
なんかこれだけ聞いたら、すげーいい会社じゃん。と思いそうですね。
注意点をいくつかあげます。
サブリース業者から大家さんへの家賃の額は変動するものと思った方がいいです。契約書で〇年間保証すると書いてあっても借地借家法(普通借家契約の場合)(第32条)により、減額請求できるからです。
請求なら拒否できるじゃないか、できますが拒否すると一方的に解約される可能性があります。
契約書でサブリース業者から解約することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても業者から解約できます。しかし、オーナーからの更新拒絶には借地借家法(第28条)により正当事由が必要となります。つまり一方的に食い物にされることもあります。
借りる人の権利が強い借地借家法の性質を悪用できるのです。
まぁ、お互いwin-winの関係なら上記の問題は起きないかもしれませんが、前回の管理の話同様、私が一番懸念するのはリフォームなどが原則大家負担である点です。
入居者からの家賃が10万、大家さんへの家賃が8万で業者と契約していれば
大家さんが8割、業者が2割の関係なうえ、入居者がいない時も業者が家賃を8割保証してくれていい制度じゃないかと思うかもしれませんが、リフォームなどの修繕費の割合負担をしっかり決めていますか？
建てる初期費用も大家もち、修繕費も大家もちでなんの手出しもリスクもなくかすめ取られる契約になっていませんか？しかも入居者が業者の想定ほど入らず利益が出ない時、減額請求されたり一方的な解約をされるような契約になってませんか？
正直、未入居時のリスクを業者が負担してくれる。ノーリスクで賃貸経営ができる最高の制度！みたいなツラして金がかかる部分を全部大家にぶん投げてうまくいかなきゃ一方的に契約解除、業者がノーリスクで2割かすめ取るだけの超お手軽錬金術になってるパターンがめちゃくちゃあります。もっとひどいと家賃保証は年々下がり、業者は儲けが増え大家は負担が増えるといった地獄のような契約もあります。
大体、その賃貸経営がうまくいくなら不動産会社が自分たちでその物件建てるとこからやります。
中には修繕費の負担割合からしっかり決めて本気でやってる会社もあるかもしれませんが…
最後に
皆さんがもしサブリース契約をお考えになることがありましたら契約の内容には注意しましょう。また、契約で何を書いていても借地借家法を理解していないと騙される可能性もあると記憶しておきましょう。
不動産業者の管理業の続編でした。
